miércoles, 12 de septiembre de 2012

Primeros pasos en la lucha por la vivienda. Historia.



Las huelgas de inquilinos se sucedieron a principios del siglo XX en Bilbao, Barcelona, Sevilla y Tenerife. Las movilizaciones por el derecho a una vivienda digna se convirtieron en una reivindicación vinculada a la lucha obrera. El derecho a techo movió el siglo pasado a miles de personas en Europa y Latinoamérica.

 
El problema de la vivienda ha sido un punto débil del capitalismo desde su expansión a finales del siglo XIX. Las ciudades eran incapaces de absorber la mano de obra que necesitaba su industria. Mientras el Estado se mantenía al margen de esta creciente problemática, las clases acomodadas supieron buscar rentabilidad a las necesidades de techo. La carencia de viviendas, por un lado, y una gran necesidad de las mismas por otro, se traducía en unos alquileres casi imposibles de asumir por las familias trabajadoras. Así se veían obligadas al hacinamiento y abocadas a una vida miserable.

No obstante, la vivienda no era una reivindicación tan presente como las condiciones laborales. No fue hasta principios del siglo XX cuando tuvieron lugar las primeras huelgas de inquilinos, experiencias que, además de visibilizar la problemática, la situaron en la esfera política y judicial.

A lo largo de esos años, se reprodujeron experiencias huelguistas en muchos puntos del Estado. Es el caso de Barakaldo y Sestao en 1905, donde unas 2.000 familias paralizaron casi por completo la actividad económica del Gran Bilbao durante casi un mes. Les siguió Sevilla en 1919, Barcelona en 1930 y Tenerife en 1933, entre otras. Lo mismo ocurrió en Budapest en 1907, Viena en 1911 y en muchas ciudades inglesas, entre 1911 y 1913. En 1915, en Glasgow, se llevó a cabo una de las más importantes huelgas con un seguimiento de hasta 20.000 personas. Esta negativa a pagar el alquiler tuvo como consecuencia que, por primera vez, la vivienda fuera tratada jurídicamente como un derecho social. Es el principio de la vivienda pública.

También se produjeron movilizaciones al otro lado del Atlántico. En 1907, en las principales ciudades argentinas, se extendió una huelga de inquilinos durante tres meses, que tuvo más de 140.000 participantes. Todas ellas son experiencias que, basadas en la organización de los trabajadores en fábricas y barrios, beben de ideas en época de expansión: las anarquistas y las socialistas.

Sin pagar el alquiler

Estas huelgas consistieron en dejar de pagar los alquileres colectivamente como forma de presión para una mejora de las condiciones de vida, reivindicando una rebaja de los precios de los alquileres y/o la construcción y el acceso a viviendas públicas. En todas ellas, además, se llevaron a cabo diferentes formas de acción directa para evitar los desalojos forzosos, mientras se generaban procesos de movilización de importantes magnitudes, que, por supuesto, eran respondidos con altos niveles represivos: centenares de desalojados y de detenidos –sobre todo líderes comunitarios sindicales– .

En las movilizaciones destacó el papel de las mujeres, elemento clave en la lucha. Como actrices principales transformaron la percepción sobre sí mismas, así como su papel en la comunidad, organizándose y movilizándose políticamente a lo largo del proceso. De forma contraria a Glasgow, con mayor protagonismo socialista, en Sevilla y Tenerife los colectivos anarquistas, en concreto la CNT, tuvieron un gran peso. En Barakaldo y Sestao la huelga no sólo se desarrolló desde una posición autónoma al Partido Socialista, sino enfrentada. Finalmente, las peticiones de las ligas de inquilinos de rebaja del 50% de los precios de los alquileres, saneamientos anuales de las viviendas y reconocimiento de las asociaciones como interlocutores con las autoridades, no tuvieron ningún resultado positivo. Esto tuvo como efecto el boicot de los afectados a la huelga general que después convocó el Partido Socialista. Algo que dejó en evidencia la necesidad de este partido de tomar contacto con sus bases.

Más allá de los resultados inmediatos, se creó un movimiento de la clase obrera industrial que defendió sus condiciones de vida en la esfera del consumo. Sin duda, fueron luchas decisivas para vincular la fábrica con la comunidad y el Estado, superando los límites propios de las reivindicaciones salariales en el puesto de trabajo.



Glasgow

En el caso de Glasgow, por ejemplo, podemos argumentar que gran parte de su éxito se debió al apoyo del los partidos socialistas, en concreto el Partido Laborista Independiente y la Federación Socialdemócrata, de los que surgen los Comités de Inquilinos y las Asociaciones de Vivienda. Estos apoyos, junto con una fuerte movilización en la calle daban avisos de una potencial amenaza de huelga industrial y todo ello en un contexto de guerra. Tras varios meses de movilizaciones y negociaciones la huela termina con la aprobación de una ley de restricción de los alquileres. En 1919 se aprobará la Ley de Vivienda y Urbanismo, bajo la que los gobiernos locales quedan obligados a construir viviendas para los trabajadores. Es el principio de la vivienda pública, pero más allá de eso, la primera vez que se trata jurídicamente la vivienda como un derecho social. En 1922, pero, se vuelve a convocar otra huelga en la que, a pesar de contar con 20.000 huelguistas, no se contó con los apoyos anteriores y no se obtuvo respuesta positiva a las demandas.


Argentina

Otro ejemplo diferenciado lo encontramos en Argentina, donde la huelga, que tuvo un seguimiento del 80% fue convocada por la Liga de Lucha Contra los Altos Alquileres e Impuestos, reivindicando un 30% de rebaja en los precios. Esta huelga contó tanto con el apoyo de la FORA (Federación Obrera Regional Argentina) de tendencias anarquistas, como de la UGT, aunque con posiciones distintas: mientras la FORA apoya la reivindicación de los huelguistas pidiendo una rebaja de hasta el 80% del precio, la UGT, reclama la construcción de nuevas viviendas públicas, generando una ruptura entre ellos como interlocutores y los huelguistas. El balance aquí tampoco fue muy positivo: aunque en algunos casos se consiguiera en un principio que se bajasen precios, no se hizo en la mayor parte de los conventillos. En 1908 hubo una nueva subida de los precios pero no sucedió nada.
 
* Mercè Cortina es profesora de Economía Aplicada de la Universidad del País Vasco y doctoranda en Ciencias Políticas.

Y la Justicia dijo no a la dación en pago



  • La Audiencia de Navarra rectifica y da la razón al BBVA en un caso de dación
  • La sentencia inicial fue pionera en aceptar la casa como pago para cancelar un crédito hipotecario
Hace poco menos de dos años, un juzgado de Pamplona ponía la miel en los labios de los esforzados hipotecados españoles al dictar una sentencia que avalaba la entrega de piso al banco para saldar la hipoteca, es decir, la dación en pago.

La jurisprudencia que sentó la controvertida decisión judicial del juez navarro tuvo cierto recorrido judicial y mediático. En enero de 2011, el BBVA, la entidad afectada, puso su maquinaria legal a funcionar y recurrió la sentencia, la cual tachó de "irrazonable y arbitraria". Pero en abril de 2011, el juzgado entendió que no cabían tales argumentos y rechazó el recurso de nulidad del banco.

A la pionera sentencia se sumaron nuevas iniciativas de jueces que fallaban en favor de los hipotecados. Entonces, el BBVA forzó la máquina y recurrió a las altas esferas judiciales hasta que, en junio, el Tribunal Constitucional, dictaminó que las ejecuciones de hipotecas no vulneraban ninguna ley y que, por tanto, se ajustaban al derecho.

Ahora, un juez de la Sección Segunda de la Audiencia Provincial de Navarra ha dictado un nuevo auto en el que da la razón a BBVA y le avala para quedarse con la vivienda de un deudor hipotecario y reclamarle el crédito pendiente de pago tras adjudicarse el inmueble por la mitad del valor de tasación cuando se concedió el préstamo.

El auto estima la apelación del banco que preside Francisco González contra un fallo anterior que daba por finalizada una ejecución hipotecaria, y establece que los usuarios de la hipoteca contratada en 2007 deberán hacer frente al pago de la totalidad del préstamo tras la adjudicación.

No cabe recurso

Este fallo, contra el que no cabe recurso, establece que los dos deudores deberán responder por la deuda pendiente más el pago de intereses por importe total de unos 50.000 euros, después de que BBVA se adjudicara la vivienda al 50% del valor de tasación cuando se formalizó el crédito.

El auto argumenta que "no puede apreciarse abuso de derecho alguno" por parte de BBVA "por ejercitar las acciones concedidas por ley reclamando el pago de las cantidades que se le adeudan como consecuencia de un préstamo hipotecario y de su ejecución judicial, cuando se han cumplido absolutamente todas las premisas legales".

'Dramática situación

La sentencia recoge un voto particular que subraya la dramática situación que suponen los numerosísimos procedimientos de ejecución hipotecaria, "consecuencia para una mayoría de ejecutados de una situación económica y financiera que no ha sido fruto de su voluntad, debiendo situarse su origen y responsabilidad en otras instancias".

Asimismo, dicho voto indica que la dación en pago, solución que implica la anulación del préstamo con la entrega de la vivienda, no ofrece una solución normalizada en la actualidad, a pesar de estar recogida en la legislación hipotecaria.

Situación sobrevenida

Pero la sentencia es curiosa en su redacción, pues aclara que los afectados por la ejecución no apelaron a situaciones o argumentos que sí podrían haber dado pie a una anulación del proceso de embargo. Sí hubieran avanzado en sus peticiones si hubiesen alegado "circunstancias sobrevenidas" que les hubiesen impedido cumplir con los pagos de la hipoteca, como las que "ejerce el contexto social y económico en que actualmente nos hallamos inmersos, ante la inesperada y vertiginosa deriva en los últimos años de la crisis económica y financiera".

Además, la sentencia incide en que los afectados no alegaron "abuso de derecho" por parte del banco o que la solicitud de la entidad entraba en contradicción "con sus propios actos".

Vitoria cobrará 260 euros a los propietarios de viviendas vacías

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viernes, 7 de septiembre de 2012

EL NEGOCIO INMOBILIARIO-ESPECULATIVO DE LA NUEVA LEY DEL ALQUILER




España, a parte de zombi, es un país yonqui del negocio financiero-inmobiliario (ver “Sin Plan B” de Miquel Pybus) y para muestra un nuevo botón: Las medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas que, después del último consejo de ministros, ya son todo un proyecto de Ley.

Aunque nos encontramos con una oportunidad histórica para la creación de un parque público de viviendas de alquiler social a partir del stock de las entidades bancarias intervenidas por el Estado, esta ley no tiene nada que ver con una política de vivienda seria que fomente el alquiler (social o no) y permita normalizarlo para la mayoría de la población. Es decir, que la opción de alquilar deje de considerarse tan solo para situaciones excepcionales, de transición residencial o bien porque no es posible acceder a propiedad (1).

Buena parte de la atención, merecidamente, se ha centrado en los desahucios exprés y en los recortes relacionados con las seguridades jurídicas de los arrendatarios que conlleva la nueva Ley, quedando en un segundo plano el contexto político-económico-inmobiliario donde emerge: la inminente creación del mal llamado “banco malo”, pero sobretodo la necesidad de colocar alrededor de las 800.000 viviendas terminadas, vacías y sin pagar, el 25% de las cuales están en manos de las entidades financieras.

Un gobierno que no ha eliminado la desgravación por compra hasta que la comisión europea le ha obligado expresa muy bien sus prioridades en materia de política de vivienda. Lo que posibilita el proyecto de Ley es, básicamente, una vía para deshacerse de los activos inmobiliarios a través de herramientas financieras con el objetivo final de quitarlos del mercado de alquiler y venderlos. Es decir, el alquiler es un mal menor por el que se tiene que pasar para finalmente volver a la “normalidad” de la compra-venta especulativa.

La principal herramienta que se utilizará será la reanimación de las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), conocidas internacionalmente como las REIT, creadas en diferentes países para evadir (legalmente) impuestos a través del negocio inmobiliario y atraer inversiones financieras internacionales.

Así, las principales diferencias que introduce el proyecto respecto a la Ley de las SOCIMI aprobada en el 2009 y que dejan clara la nueva orientación, son las siguientes:
  • Las entidades dedicadas al arrendamiento de vivienda, en las que se incluyen las SOCIMI, no tendrán impuestos sobre los beneficios, si antes tributaban al 19% ahora tributarán el 0%. Junto con las SICAV se perfilan las sociedades más atractivas para facilitar el fraude fiscal.
  • Para acogerse a esta bonificación, las sociedades deben tener en cartera (no es necesario ni si quiera que estén efectivamente alquiladas) los inmuebles un mínimo de 3 años (antes eran siete), lo que hace más atractiva la inversión a medio plazo. Se suprime también la limitación del tamaño de las viviendas (antes 135 m2) y se facilita incluir por lo tanto las segundas residencias, normalmente de mayor superfície.
  • Además, estas sociedades pueden cotizar fuera de los mercados regulados, es decir, en mercados secundarios muchos más opacos y que, normalmente, son gestionados por las propias empresas de inversión.
  • Finalmente, se reduce el capital social inicial para crear este tipo de sociedades (ahora cinco millones de euros), se elimina la necesidad de diversificación (antes requerían 3 inmuebles y que ninguna de ellos superase el 40% de la inversión) y se suprime también la limitación a la financiación ajena (antes no sea superior al 70% del activo inmobiliario), es decir, se aumenta la capacidad de endeudamiento independientemente de sus activos reales.
Todo esto en un momento en que los datos de compraventa muestran que las ventas de inmuebles a extranjeros están creciendo, pero no solo a clientes finales/particulares, sino especialmente a sociedades de inversión que buscan complejos residenciales en bloque en los que existen posibilidades de revalorización a medio y largo plazo. Las SOCIMI son los instrumentos ideales para atraer esta inversión, ya que permiten vender estos inmuebles después de tenerlos 3 años simplemente con un cartel de “en alquiler”.
En definitiva, parece que nos encontramos con más de lo mismo: la promoción público-privada de una peligrosa financiarización del negocio inmobiliario para especular con la compraventa de viviendas en mercados que siguen desregulados (en otras palabras: lo que originó la crisis). Las demás medidas contenidas en el proyecto de Ley se centran en reforzar los derechos de los propietarios, cuando el problema central es el acceso a la vivienda en un país con varios millones de pisos vacíos.
Fomentar el alquiler público y privado, digno y asequible, no debería estar en manos de especuladores, ni ser una cuestión baladí o circunstancial. Al contrario, debería de ser un pilar fundamental de la política pública de vivienda en un país donde la media de emancipación de los jóvenes está alrededor de los 30 (la media UE en 21), donde hay una media de 517 desahucios diarios y aumentan las personas sin hogar, en el que las trayectorias vitales de las personas son menos estables y lineales (retornos a casa los padres; separaciones y divorcios; movilidad residencial por motivos laborales, etc.) y donde el acceso al crédito hipotecario continuará restringido durante largo tiempo.
                                                                                                               
Marc Martí-Costa
(1) En España el parque de viviendas en alquiler social se sitúa en el 1,5% mientras que en países como Francia, Reino Unido u Holanda supera el 15% del total de stock de viviendas. Por lo que se refiere al número de viviendas en propiedad, en España es del 81%, mientras que en Reino Unido es del 70% y en Francia del 56%. España es el país con menor parque de viviendas en alquiler de toda la zona euro.