Inmaculada de la Vega. El País. 14/12/2012
"Un parque de pisos baratos es la única salida para frenar la pobreza".
Apenas un 0,5% de las viviendas españolas responde a la categoría de
viviendas públicas protegidas de alquiler. Aunque ha aumentado el
número, el porcentaje ha bajado desde el comienzo de la década,
disolviéndose en la exuberancia de la pasada burbuja inmobiliaria. Este
raquítico porcentaje está engrosado por promociones de iniciativa
privada, como sucede con las obras sociales de las cajas de ahorros o
las de organizaciones sin ánimo de lucro como Cáritas, hasta llegar al
2%.
El parque de alquiler a precios muy por debajo del mercado e incluso
del alquiler protegido es la única esperanza para familias en riesgo de
exclusión social. Según el INE, llegaríamos hasta el 3% de los hogares
españoles si se amplía el concepto a “alquileres a precio inferior al
mercado”. Y aquí está la fatal divergencia con el resto de Europa: en
Alemania los alquileres asequibles suponen un 6%; en Francia, un 19%, y
en Reino Unido, un 21%.
“Es la gran diferencia incluso respecto a Portugal. Y la creación de
un parque de vivienda social es imprescindible para activar el derecho a
la vivienda y para poder garantizar una ley de desahucios justa y
coherente. No tiene por qué ser público, la mayoría de las viviendas de
alquiler social inglesas o francesas no lo son”, indica el sociólogo
Jesús Leal.
El problema, en su opinión, es que “España desmanteló el escaso
parque que tenía y ahora no hay dinero para recuperarlo a corto plazo.
La propuesta es que se desarrolle a través de entidades sin ánimo de
lucro con patrimonio de vivienda en alquiler social, que cuenten con
ayuda pública a cambio de una cesión gratuita de suelo y un estatus
fiscal especial”.
Y parece llegado el momento. Por un lado, por la necesidad de atender
a los desahuciados, tanto de vivienda en propiedad como por impago de
alquileres, y a los nuevos pobres, con el fin de evitar su desarraigo
social. Y, por otro, es la oportunidad de un nuevo plan de vivienda
pendiente de redactar, enfocado al alquiler y dirigido a grupos con
pocos recursos económicos. Se suma una banca intervenida con un
importante parque residencial y de suelo sobre el que el Estado tiene
mucho que decir. Muchos agentes sociales consideran esta una oportunidad
única para edificar ese parque público de alquiler a precios bajos.
El Estado ha movido ficha pero con una cobertura y un futuro más que
incierto cuando ha decretado un fondo de vivienda social, promovido
desde el Ministerio de Economía para desahuciados por impago
hipotecario. Se inicia con 6.000 viviendas, la mitad de ellas
procedentes de cajas de ahorros que conservan la titularidad de los
inmuebles.
En España el arrendamiento asequible es un 1% o 2%, en Alemania, un 6%; en Reino Unido, un 21% y en Francia un 19%
La música suena mejor que la letra. Pedro Hernández del Olmo, un abogado experto en arrendamientos, lo califica en el portal enalquiler.com
como “un brindis al sol”. Requiere interminables requisitos a cumplir
en cuanto a renta, endeudamiento y composición familiar, pero no
establece la cuantía del alquiler social. Habla de rentas asumibles en
función de los ingresos que perciban y faltaría un horizonte temporal.
Los expertos consultados descartan que vaya a ser un embrión de parque
social de alquiler.
También por concretar, Cinco Días
adelantó por dónde iría el futuro Plan de Vivienda, 2013-2016, con el
alquiler social como protagonista. Fomentará arrendamientos con 400
euros mensuales como máximo para familias con ingresos de menos de 1.600
euros. La ayuda estatal se dirigiría a empresas públicas y ONG para
crear un parque de nuevo cuño con un horizonte a 30 años y un uso
rotativo: entre uno y dos años y sobre suelos cedidos por los
consistorios. El 25% del parque así creado será para familias atendidas
por servicios sociales públicos o privados sin ánimo de lucro.
Una de las objeciones es que no parece tiempo de edificar sino de
aprovechar lo existente, según expertos como Carme Trilla, hoy
responsable de Acción Social de Cáritas.
Un parque de alquiler con rentas a precios por debajo del alquiler
protegido —en torno a 350 euros— es la única esperanza para familias en
riesgo de exclusión social. Y a estas se dirige la ONG Cáritas. Y
facilitar vivienda a las familias es un paso más en un programa de
inserción sociolaboral. El objetivo es que en dos o tres años la familia
pueda recuperar su autonomía económica, un tiempo que reconocen escaso
dada la gravedad de la crisis.
Trilla explica que son las entidades sociales las que cubren esa
función: atender a quien no puede pagar más de 80 o 150 euros y eso con
dificultades. Es un alquiler social deficitario que supone una media de
mil euros de pérdida al año por vivienda para Cáritas, según Pau Pérez
de Acha, al frente de Fomento de la Vivienda Social de la ONG en
Barcelona. Gestiona 220 viviendas (532 personas) y en 2014 espera llegar
al medio millar.
Parte del parque es fruto de donaciones, pero han tenido que
complementarlo con pisos que, a su vez, alquilan a CatalunyaCaixa y a la
Generalitat por precios, sobre todo en el segundo caso, más elevados
que los que luego pueden repercutir a las familias en riesgo de
exclusión. Hay costes de gestión y de acompañamiento social que cubren
con las donaciones y ayudas públicas. Pérez de Acha explica que se debe a
sendos convenios con la Generalitat y CatalunyaCaixa, de la que destaca
la voluntad de colaboración.
Cáritas además de vivienda, también atiende el pago de habitaciones o
pensiones y recibos pendientes del hogar. Por este concepto se pasó de
destinar 500.000 euros en 2007 a 1,5 millones en 2011.
Ahora ve como oportunidad el parque de vivienda en manos de las
entidades que pasarán a la Sareb, sobre todo edificios completos de
promotores con dificultades. Reclama parte de ese parque antes de que en
grandes paquetes pase a manos de inversores a precios de saldo, porque
“¿qué control público se hará de las plusvalías generadas por inmuebles
una vez que estos inversores los revendan?”, pregunta Trilla. La
filosofía de esta ONG y otras organizaciones que trabajan junto a los
desahuciados, como la Plataforma de Afectados por la Hipoteca o Adicae,
es que viviendas y suelos ubicados donde hay necesidades de vivienda
social podrían ser una oportunidad social o una ocasión fácil para
especuladores.
El cálculo que hace la organización que trabaja con colectivos
necesitados independientemente de su orientación religiosa es que con el
1,5% de los fondos obtenidos por el FROB podrían salvarse del desahucio
30.000 familias.
La ONG trabaja con estos colectivos en colaboración con los Gobiernos
regionales de Euskadi y Catalunya. En el País Vasco colaboran con Kutxa
Bank que engloba a las tres cajas vascas, aunque las obras sociales
conservan su autonomía y presupuestos.
En Madrid, el Gobierno regional y el local han firmado un convenio
con esta y otra ONG de larga trayectoria, Provivienda, que está
adecuando las viviendas que cederá a familias desahuciadas. El Gobierno
regional se propone llegar a mil, recuperadas de ocupaciones ilegales.
Las rentas irán de 40 a 200 euros. También colaboran ambas ONG con los
servicios sociales del Ayuntamiento.
La Confederación de Cajas de Ahorros (Ceca) resume algunos de los programas en marcha: La Caixa tiene el Programa Solidario
con 3.000 viviendas en régimen de alquiler para personas que han visto
reducidos sus ingresos por la crisis. La renta es inferior a la de
protección oficial y se subvenciona además el 50%. La renta es por cinco
años para quien perciba más de 6.000 euros anuales. Suma otro programa,
Vivienda Asequible, compuesto por 4.000 pisos para jóvenes, mayores y
familias en régimen de alquiler con rentas inferiores a las de
protección oficial.
La Caja de Canarias ofrece Ayudas de Emergencia Social a Familias. Los beneficiarios son propuestos por las áreas de servicios sociales de los Ayuntamientos.
El de Ibercaja se denomina Llaves Solidarias.
Desde 2003, la bolsa de vivienda de su obra social permite que
determinados colectivos con escasos recursos y con dificultades sociales
accedan a una vivienda de alquiler. Garantiza el cobro al dueño.
La obra social de Catalunya Caixa tiene el Proyecto Emancípate
en el que actúa como mediadora en un alquiler solidario de habitaciones
para jóvenes de hasta 35 años, preferentemente universitarios, y los
propietarios con una habitación libre.
La obra social de Kutxabank tiene el programa Etxelan, en
colaboración con Cáritas, para dar residencia digna a sus clientes
objeto de una ejecución hipotecaria o acogidos al Código de Buenas
Prácticas. Llega a subvencionar el 95% de la renta.
En el caso de Vital Kutxa, auspicia el programa Vitalquiler con 981 viviendas protegidas en Vitoria-Gasteiz. Por último, el de BBK Vivienda
es fruto del acuerdo con el Ayuntamiento de Bilbao. Ha adquirido 40
viviendas que cede durante 50 años para su explotación como alquiler
social.
Estas iniciativas no son únicas aunque sí escasas para atender la
demanda de los expulsados del mercado inmobiliario. Y aunque la vivienda
se gestiona en las cocinas regionales y locales, Fomento y economía
tienen la palabra.
Para que funcione como inversión
El alquiler social, para evitar la exclusión social, es un negocio
socialmente rentable. Pero no en los libros de cuentas. Ganar el partido
de la vivienda en alquiler tiene que contar con el concurso de los
inversores privados, según pone de manifiesto Concha Osácar, de Lazora
-especializada en alquiler protegido-, quien no duda que este aumentará
en España. Cuantifica en un 8%-12% del parque español de primera
residencia el volumen de alquiler. 1,8 millones de casas que configuran
un parque obsoleto, no profesionalizado y falto de una oferta a precios
asequibles.
¿Cuántos pisos harían falta para converger con el 20%
europeo? Tanto como un millón, según sus cálculos. A 180.000 euros de
media, sale una inversión de 18 millones de euros a 10 años vista -el
18% del PIB-. Con una financiación hipotecaría que cubriría el 75%,
requiere 4,5 millones de euros de fondos propios y 13,5 millones de
deuda. Cifra que contrasta con los 8.000 millones de euros que es el
máximo valor de los fondos inmobiliarios españoles. Moraleja: la
inversión no provendrá ni de las promotoras o la banca, focalizadas en
la venta, ni de la Administración, que tiende a la privatización, ni de
nuestro mercado financiero. Y, en cambio, sí ve interés creciente de
inversores internacionales. Y éste choca con inseguridad jurídica, falta
de producto, vehículos y fiscalidad adecuados. Esas carencias
contribuyen a que la rentabilidad española, 2,7%, esté por debajo de la
europea, que oscila entre el 6% y el 12%. Y subir un punto precisa un
descenso del 20% al 30% del precio.
No hay comentarios:
Publicar un comentario