El Ministerio de Fomento ha sometido a información pública el anteproyecto de Ley para la flexibilización y el fomento del mercado de alquiler de viviendas, para dirigir las observaciones que se estimen pertinentes hasta la fecha 9 de Julio de 2012. Tanto el anteproyecto como la memoria que lo acompaña se pueden consultar en la página web de ese Ministerio.
La Federación Regional de Asociaciones de Vecinos de Madrid (FRAVM), ATTAC Madrid, La Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), La Asociación Libre de Abogados (ELA), la Plataforma por una Vivienda Digna, Ecologistas en Acción, Centro de Asesoría y Estudios Sociales (CAES), la Plataforma para la Nacionalización de las Cajas, el Grupo de Trabajo de Economía-Sol, Ferine, Colrefe, entre otros grupos, se unen en la exigencia colectiva de RETIRADA INMEDIATA DEL ANTEPROYECTO DE LEY por los siguientes motivos:
- No pretende resolver ningún problema social en lo referente al derecho a la vivienda, lo que supone un paso más en la vulneración de lo previsto en el artículo 47 de la Constitución. Al contrario, favorece los intereses de los sectores financieros e inmobiliarios, cuya pretensión es, exclusivamente, salvaguardar sus activos en el ladrillo, mediante ventajas legislativas, financieras y fiscales.
- Fomenta la precarización del alquiler para favorecer a dichos intereses. El límite legal para permanecer en una vivienda alquilada se reduce de 5 a 3 años (y la prórroga forzosa de 3 a 1), lo que convierte el alquiler, aún más, en una opción meramente temporal, incomparable con la “seguridad” de la vivienda en propiedad.
- El propietario puede disponer de la vivienda para sí o sus familiares más cercanos en cualquier momento, con independencia de que esta posibilidad se haya pactado, o no, en el contrato. El inquilino tendría un plazo de dos meses para abandonar la vivienda y la norma ni siquiera prevé una indemnización mínima. Es más, si el propietario o sus familiares finalmente no ocupasen la vivienda, cometiendo un fraude gravísimo, el inquilino no sólo tendría que cargar con la prueba sino que además sólo podría optar entre regresar al piso o recibir una indemnización equivalente a una mensualidad de renta por cada año que quede de contrato.
- Acentúa la debilidad del inquilino al conceder carácter prioritario a la voluntad de las partes. El Gobierno consagra así el tópico de que arrendador y arrendatario son dos partes con la misma fuerza e información, ignorando que en la práctica un contrato de arrendamiento es más bien una adhesión de un inquilino a unas condiciones previamente fijadas por el propietario. En concreto, al permitir la negociación anual de la renta sin sujeción al IPC, ¿cuál será la fuerza negociadora de un inquilino cuando la consecuencia de no llegar a un acuerdo sería encontrarse en la calle?
- Permite que las partes puedan “negociar” la pérdida del derecho de adquisición preferente por el inquilino. De esta forma, se podría dar el absurdo caso de que un inquilino no sea informado de la venta de la vivienda que habita y se encuentre en la calle sin ninguna posibilidad de recurso pese a tener su contrato en vigor y el pago al corriente, si no se inscribe el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
- Fuerza al inquilino a inscribir su contrato en el Registro de la Propiedad si quiere tener seguridad jurídica, ya que es la única parte interesada en la inscripción. Tanto en el caso de compraventa anteriormente citado, como en el de ejecución hipotecaria sucede exactamente lo mismo: si el contrato no está registrado, el nuevo poseedor de la vivienda no tiene obligación legal de mantener la vigencia del contrato. Esto conllevará un nuevo gasto que añadir al alquiler para garantizar la seguridad jurídica del contrato. Por ejemplo: para un contrato de alquiler de 700 € mensuales y por un periodo de únicamente 3 años, la suma de los pagos de notario, hacienda y registro, necesarios todos para la inscripción, suponen más de 100 €.
- La única “ventaja” para el inquilino tiene trampa, la “medida estrella” anunciada por la Ministra de Fomento, es la posibilidad de poder desistir del contrato en cualquier momento siempre que lo comunique con un mes de antelación, pero se salvaguarda la posibilidad de incluir una cláusula de indemnización dentro del contrato por desistimiento del inquilino.
- Se reducen casi al mínimo las garantías judiciales de los arrendatarios con el argumento de facilitar el desahucio con la mayor agilidad posible. Así, en el momento de efectuar la denuncia el arrendador, el secretario judicial fija la vista del caso y, simultáneamente, la fecha del desahucio. Esto podría aumentar los supuestos de “acoso inmobiliario”, una modalidad de coacción para la que todavía no existe un tipo delictivo específico en el Código Penal.
Todas estas medidas se centran en la forma de resolución del contrato, siempre de forma beneficiosa para el arrendador. El objetivo es muy claro: impedir que las garantías de los arrendatarios impidan la especulación con las viviendas actualmente vacías. Si el propio Gobierno admite en la exposición de motivos que existe “un elevado número de vivienda en propiedad vacía y sin ningún uso”, ¿por qué no se penaliza fiscalmente ese excedente? ¿Por qué se siguen atacando los derechos de los usuarios?
Por otro lado, el anteproyecto, en su exposición de motivos, dice perseguir la profesionalización del mercado del alquiler. Pero en todo el desarrollo del anteproyecto no hay ninguna medida que busque la intervención de empresas profesionales especializadas en el alquiler. Lo que pretende es activar el mercado de viviendas vacías hacia sectores especuladores y conceder enormes ventajas fiscales, financieras y legales a las entidades financieras e inmobiliarias. Para ello desarrolla dos figuras económicas:
- Se abre el mercado de viviendas vacías a las personas físicas y las entidades residentes en un paraíso fiscal. Para ello se les elimina el gravamen especial sobre bienes inmuebles (3% del valor catastral), y aunque el articulado elimina la posibilidad de la entrada de capital desde los paraísos fiscales en principio, las excepciones permiten a cualquier persona física o entidad invertir capital desde cualquier lugar. Nos parece un error de bulto del legislador sostener una cosa y la contraria, y nos vuelve a generar dudas sobre su constitucionalidad, ya que los poderes públicos están obligados a impedir la especulación con el suelo (art. 47).
- Fomenta las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMI), que por sus ventajas fiscales se acercan a las SICAV dentro del terreno inmobiliario. Esta reforma retoca la Ley 11/2009, de 26 de octubre mínimamente, para acentuar el objetivo final de la reforma del arrendamiento español: transformar los activos de viviendas vacías de las entidades financieras e inmobiliarias. Para ello la ley 11/2009 establecía una batería de medidas:
o Las SOCIMI pueden adquirir viviendas en España con la obligación de dedicarlas al alquiler únicamente durante 3 años. El plazo no computará desde el alquiler efectivo, sino desde el momento en que son “ofrecidas al arrendamiento”.
o Un tipo de gravamen del 19% sobre las rentas obtenidas, con una exención del 25%.
o Pueden financiarse hasta el 70% (las consecuencias del sobre-endeudamiento son de sobra conocidas).
o No están obligadas a distribuir el 50% de los beneficios que no deriven de dividendos por la transmisión de inmuebles y acciones o participaciones, cerrando la participación de inversores ajenos a las entidades financieras e inmobiliarias, interesadas en mantener el control de las viviendas que poseen a través de sus propias SOCIMIS.
Cabe señalar que estas reformas junto con otras, como la operada en el Real Decreto-Ley 18/2012 de 11 de mayo por el que quedan exentas de impuestos el 50% de las plusvalías generadas de la transmisión de inmuebles adquiridos en lo que queda de año, tienen todas el mismo fin: liberar al sector financiero de sus activos inmobiliarios.
Por todo lo expuesto y por considerar que la solución a los problemas generados por la falta de efectividad del derecho a la vivienda no deben pasar por la creación de empresas especulativas, sino por la elaboración de una ley que establezca de forma urgente una política de vivienda pública fundamentalmente de alquiler, exigimos la retirada de este anteproyecto de ley.
Nos encontramos actualmente ante una oportunidad histórica para resolver el gran déficit de oferta de alquiler social con el enorme stock de vivienda vacía en poder de entidades financieras intervenidas. El Estado tiene mecanismos y recursos para resolver el problema mucho mejores que los que pretende con esta reforma. Por ejemplo, ¿cuántas viviendas se hubieran podido ofrecer en alquiler social con los 77.560 millones destinados en las últimas tres décadas a los incentivos fiscales a la compra de vivienda?
En vez de desarrollar leyes con este objetivo, el gobierno prefiere seguir premiando a los sectores que han hundido la economía de este país otorgándoles ventajas financieras, fiscales y legislativas.
Madrid a 9 de julio de 2012
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