OXÍGENO PARA UN SECTOR DESFALLECIDO

 

Reportaje publicado en El País (Negocios) en el que se analiza el posible impacto de la rebaja del IVA a la mitad para la venta de vivienda nueva. Ofrece datos muy interesantes en relación con el stock actual, la tendencia de los precios y las estrategias de algunas entidades financieras para aprovecharse de esta medida incluso en el caso de la venta de vivienda de segunda mano.

Oxígeno para un sector desfallecido

La rebaja del IVA a la mitad puede propiciar la venta de unos 20.000 pisos nuevos en cuatro meses, una cifra demasiado pequeña para reactivar el mercado inmobiliario

CARMEN SÁNCHEZ-SILVA 28/08/2011

La vivienda de nueva construcción empezó esta semana un 4% más barata. Con el objetivo de animar la venta de pisos y, sobre todo, reducir el elevado stock en manos de promotores inmobiliarios y bancos, el Gobierno ha reducido a la mitad el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) que grava estos inmuebles durante lo que resta de año. Una rebaja temporal que se suma, recuerda el presidente de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE), José Manuel Galindo, a un descenso de precios que en lo que va de año supera el 5% y que desde que estalló la crisis inmobiliaria se sitúa por encima del 16%, "con lo que, tras el recorte del IVA del 8% al 4%, el abaratamiento de la vivienda ya ronda el 25%".

Una buena noticia para los promotores, reconoce Galindo, aunque con matices, pues considera que este nuevo ajuste tendrá un impacto relativo por su corta duración en el tiempo. Los expertos consultados coinciden en esta apreciación (dice la Agencia Tributaria que para que las medidas fiscales empiecen a notarse hace falta que pasen aproximadamente seis meses), que ha servido de excusa al Partido Popular para sumarse al carro del descuento impositivo y, si gana las elecciones del próximo noviembre, prorrogará la rebaja durante 2012, según ha anunciado Mariano Rajoy esta semana en el Congreso. Días atrás, el propio Rajoy prometió a sus futuros electores que recuperará la desgravación fiscal por la compra de vivienda, suprimida por el Ejecutivo de José Luis Rodríguez Zapatero a principios de este año.

"Es el momento de tocar los impuestos para intentar así que el sector inmobiliario, que está en encefalograma plano, vuelva a respirar. Es el instrumento que tiene el legislador", justifica el nuevo presidente del Consejo General del Notariado, Manuel López Pardiñas. Pero el juego político de subidas y bajadas impositivas que mantienen tanto el Gobierno (en junio de 2010 elevó el IVA de la vivienda del 7% al 8%) como el PP con sus ofertas electorales, está muy lejos de garantizar esa seguridad jurídica que todo ciudadano precisa para cerrar transacciones, agrega López Pardiñas.

Aunque la vicepresidenta Elena Salgado no cuantificó el impacto que tendrá la medida, se mostró optimista al afirmar que su efecto en las arcas públicas será positivo. Algo en lo que no están de acuerdo los especialistas consultados, en la creencia de que las ventas de vivienda pueden alegrarse ligeramente, pero de ningún modo lo suficiente para compensar la menor recaudación del Estado. "A corto plazo reducirá los ingresos fiscales. Una rebaja del 50% en el IVA no va a aumentar un 50% las ventas de viviendas", afirma Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario de España, de Caja Granada y de la Federación Hipotecaria Europea.

Hay ejemplos en los que fijarse, y son muy próximos en el tiempo. Se circunscriben al año pasado, cuando se anunció el aumento del IVA en un punto y el fin de las desgravaciones fiscales a la compra de la residencia habitual para las familias con ingresos superiores a 24.000 euros. Durante el segundo y el cuarto trimestre de 2010 (justo antes de que entrasen en vigor los cambios) hubo un repunte de las ventas de pisos nuevos superior al 50% y al 100%, respectivamente, sobre el trimestre anterior (ver gráfico adjunto). "El efecto que se puede achacar a estos cambios en los gravámenes puede estar entre 30.000 y 40.000 transacciones", sostiene María Romero, consultora de Analistas Financieros Internacionales (AFI). "No fue muy relevante, pero se produjo un adelanto en las compras que ya estaban proyectadas. Ahora el incremento será más bien residual, porque el descenso del IVA tiene carácter temporal y la elevada tasa de paro (próxima al 21%) y la dificultad de acceso al crédito restringen las decisiones de compra", explica. A su juicio, quizás sí pudiesen repetirse el número de transmisiones del año pasado al conjugarse las dos promesas electorales del PP en 2012.

Pero, aun así, sigue siendo una utopía la inminente recuperación del sector inmobiliario y la desaparición del stock bancario de vivienda por los incentivos fiscales. El portavoz de vivienda del PP en el Congreso, Pablo Matos, que rechaza valorar el aumento del déficit público que supondría el recuperar las deducciones a la adquisición (con efectos retroactivos para que "quienes hayan comprado en 2011 no se queden como los castigados por Zapatero y, a la vez, no se frenen las ventas este año", apunta), es consciente de que en 16 meses no se puede absorber los más de 700.000 pisos de obra nueva que en España están por vender, según el Ministerio de Fomento.

Resulta difícil calcular cuántos particulares pueden adelantar sus transacciones para beneficiarse de la rebaja temporal del IVA (8.000 euros para un piso de 200.000 euros) y quiénes pueden sustituir su decisión de compra de una vivienda de segunda mano (sujeta al impuesto de transmisiones patrimoniales, ITP, en vez de al IVA) por una de nueva construcción. Julio Rodríguez cree que el descuento podría facilitar el cierre de entre 5.000 y 10.000 operaciones adicionales en la última parte del año, una cifra que fuentes bancarias elevan hasta 20.000.

Poca cosa para un mercado que no levanta cabeza. En la primera mitad del año el número de compraventas de viviendas se ha reducido prácticamente a la mitad respecto al año pasado (de 214.500 operaciones a 119.000), con las últimas estadísticas notariales. Una caída que se ha notado más precisamente en las compras de pisos de nueva construcción. Si en el primer semestre de 2010 sumaban casi 99.000 transacciones, en los seis primeros meses de este ejercicio apenas representan 38.000.

Sin tener en cuenta el impacto de la rebaja del IVA, tanto la APCE como AFI y los notarios prevén que la venta de viviendas se reduzca al menos un 30% en 2011. Por supuesto, 5.000 o 20.000 operaciones más son bienvenidas, ¿pero son la panacea? Evidentemente, no. "Para reanimar el mercado inmobiliario se debe reactivar antes el crédito que los bancos han reducido de una manera arbitraria y caprichosa", mantiene López Pardiñas. Y, por supuesto, la economía española. Así se generará empleo y permitirá que los jóvenes se emancipen.

"Dar salida al stock acumulado de viviendas es absolutamente necesario para que las promotoras vuelvan a la actividad y creen empleo. Y para ello necesitamos acceso al crédito bancario", reclama José Manuel Galindo. Las inmobiliarias iniciarán las obras de construcción de todavía menos pisos este año que el pasado, ya en mínimos históricos. Por eso la APCE pide también que se mantengan el IVA del 4% y las desgravaciones fiscales a la compra (no solo para las rentas inferiores de 24.000 euros como actualmente) hasta que se reajuste el sector.

Una medida que es criticada por buena parte de los expertos consultados. "No debe retomarse la deducción por vivienda habitual. Solo ha de servir para ayudar a las rentas bajas, como actualmente. El sector inmobiliario no tiene que tener mayores ventajas fiscales que el resto", afirma Jesús Sanmartín, presidente del Registro de Economistas y Asesores Fiscales (REAF).

"La mejor política de vivienda es la que deja al mercado operar sin incentivos y dedica todos sus esfuerzos públicos a vivienda protegida, en particular en alquiler, por la flexibilidad que ofrece absorbiendo menos recursos, y centrada al 100% en sectores desfavorecidos", opina Juan Fernández-Aceytuno, director general de Sociedad de Tasación.

"Al PP le gusta la propiedad y discrimina el alquiler. Pretende aumentar el coste presupuestario, cuando ese dinero podría utilizarse para otra cosa", agrega Julio Rodríguez, quien teme además que, "tras cuatro años sin construirse apenas viviendas, puede ser un empujoncito para que se reinicie la invasión del territorio". A su juicio, si se mantiene el IVA reducido también puede derivar en una mayor construcción, teniendo en cuenta que va a favorecer la compra de viviendas nuevas sobre las de segunda mano (el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales está en el 7% u 8%, dependiendo de la comunidad autónoma de que se trate) y que las autonomías tienen las competencias urbanísticas en sus manos. "Introducirá distorsiones", afirma.

Para evitar, al menos de momento, la discriminación de la vivienda de segunda mano sobre la de nueva construcción, y, qué duda cabe, para colocar parte de los 8.000 pisos que tiene en stock, CatalunyaCaixa no ha esperado ni una semana para aplicar a los futuros compradores de sus casas el descuento del IVA. Y lo ha extendido a la vivienda de segunda mano, pues los inmuebles en manos de la banca son activos adjudicados y, por lo tanto, ya han tributado por IVA en su primera transmisión y, en la segunda, que es la venta al cliente final que quieren cerrar actualmente, están gravadas por el ITP. Pueden tributar por IVA en la segunda transmisión si se venden a empresas, explica Eduard Mendiluce, consejero delegado de CatalunyaCaixa Inmobiliaria. Aunque no es su caso, dice, pues el 90% de las 3.500 viviendas que la entidad ha vendido y alquilado entre enero y agosto se han colocado entre particulares. Mendiluce espera que de aquí a finales de año se comercialicen 3.000 pisos más. "El descuento del 4% generará un incremento de ventas del 10%", calcula, "ya que poner fecha al recorte fiscal produce un efecto psicológico en la gente que hace que se decida a comprar".

En su opinión, inmobiliarias y banca se beneficiarán por igual de la rebaja fiscal. Las primeras porque se la aplican directamente y la segunda porque "nos ayudará a hacer más líquidos los préstamos al promotor". No obstante, apuntan fuentes bancarias que prefieren mantenerse en el anonimato, "es más fácil que las entidades financieras se aprovechen del recorte puesto que tienen la sartén por el mango. Cuentan con la cartera de viviendas y la llave de la financiación".

La banca es la "mejor promotora" del momento. Se calcula que, del stock de 700.000 pisos nuevos sin vender, entre 160.000 y cerca de 300.000 (dependiendo de la fuente que lo estime) están en manos de las entidades financieras. El consejero delegado de CatalunyaCaixa Inmobiliaria considera que la cartera de bancos y cajas de ahorros se sitúa en torno a 200.000 viviendas, después de haber vendido entre 30.000 y 40.000 casas el año pasado, una cifra que espera se supere durante el presente ejercicio, cuando las entidades colocarán cerca de 45.000 casas, dice.

Los retoques fiscales, tanto los ya aprobados como los venideros si es que llegan, no parece que vayan a frenar la caída de los precios de la vivienda, en opinión de las fuentes consultadas. Pese a que estos bajen cada vez más despacio a medida que transcurre la crisis (el 5,5% de media en lo que va de año, según el Ministerio de Fomento), este porcentaje podría elevarse hasta el 7% a finales de 2011.

Oferta por aquí, descuento por allá; al final, si se anima el comprador en los cuatro meses que quedan para que concluya el año, el stock de viviendas sin vender podría situarse en 676.000 unidades, mantiene AFI. "Un nivel que seguirá siendo elevado y que apenas impulsaría la iniciación de viviendas y la creación de empleo en el sector inmobiliario", concluye. Mucho bombo para tan poco impacto.

¿QUÉ ESTÁ PASANDO EN EL POBLADO DE PUERTA DE HIERRO?

Este es un blog dedicado a analizar la situación de la vivienda en España. Lo que está sucediendo en el poblado de Puerta de Hierro va más allá de este ámbito, convirtiéndose en un gravísimo problema de dignidad causado por una actuación inhumana por parte de las Administraciones Públicas, particularmente por el Ayuntamiento de Madrid.

 

El poblado de Puerta de Hierro es un asentamiento que existe desde 1961, año en que se instalaron sus primeros moradores. Desde entonces unas 50 familias de etnia gitana han residido allí, construyendo casas de ladrillo. Nunca han tenido problemas ni conflictos durante más de cuarenta años. El canal de Isabel II canalizó la traída de agua, las familias se empadronaron sin dificultad y todos los menores, actualmente, están escolarizados. Incluso, como refuerzo, se construyó un aula en que profesores impartían clases de ayuda.

Esta situación cambió a partir de 2010. Debido a que precisamente sus casas no podían considerarse chabolas o infraviviendas, no entraron en el Plan de Realojo de 2008. Se iniciaron los expedientes de desahucio. En los planes de realojamiento solo accedieron 13 familias del total de 50. A las demás solo se daba la posibilidad a los titulares de la vivienda, pero no los hijos y nietos. Una situación inaceptable para su forma de entender la familia. Imposible que los padres sí tuvieran vivienda pero que los demás miembros de su núcleo familiar quedasen desprotegidos.

En junio de 2010 empezaron los desahucios. En la medida en que se efectuaban, las viviendas vacías eran derrumbadas. A día de hoy quedan únicamente 8 viviendas. Pese a ello, las familias siguen residiendo: Compartiendo las casas que quedan, en caravanas, en furgonetas, en la antigua aula de apoyo a los escolares… quieren permanecer juntos en su desgracia. Y aquí viene la parte más inhumana de la actuación del Ayuntamiento. Los escombros de las antiguas viviendas no son recogidos por quien los derrumba. Quedan sobre el terreno uralitas tóxicas, hierros, ladrillos, cascotes, restos destrozados de sanitarios, tablones astillados. Todo un impresionante paisaje de batalla campal, un gigantesco nido de ratas. Los numerosos niños del poblado, unos 70, corretean por esas montañas de escombros.

Desde hace dos meses, un grupo de voluntarios, la mayoría provenientes de las marchas de indignados que llegaron a Madrid el 23 de junio, se han instalado en el poblado, ayudando en las tareas de desescombro con unos medios muy precarios: unas pocas palas, guantes que se comparten, una docena de mascarillas para no respirar el polvo venenoso de la uralita…

Esta indignante situación ha sido provocada por el Ayuntamiento de Madrid. Con su actuación, en lugar de solucionar los problemas de los ciudadanos, han creado un gravísimo problema de salud pública ¿Cómo han podido dejar todos esos desechos impunemente? ¿Qué responsabilidad tendrían los que han ordenado esta barbaridad si algún niño del poblado se matase al golpearse entre tanto cascote y hierro afilado?

No entro en la legalidad o ilegalidad de las viviendas (Aunque algún derecho asistirá a personas que llevan viviendo allí desde 1961). Pero solo puedo llamar criminal a la forma en que se está produciendo este desalojo. Mientras existan moradores no se pueden dejar los escombros allí, desentendiéndose de ellos los responsables de los derribos. Pensar en los motivos de esta forma de actuar todavía produce más desasosiego ¿Es porque los habitantes del poblado de Puerta de Hierro son de etnia gitana? ¿Se considera que por ello no son sujetos de derecho? ¿La seguridad jurídica termina cuando uno es gitano? ¿Provocar ex profeso un estado de insalubridad es un método, no ya moral, sino sencillamente legal de desahuciar a seres humanos?

 

Ya no estamos hablando de vivienda. Estamos hablando de un muy grave delito contra los derechos humanos. Un delito contra la dignidad porque se está negando a los habitantes del poblado de Puerta de Hierro su misma humanidad. Y para mayor vergüenza, si ya cabe, quien está actuando así es la Administración Pública, el Ayuntamiento de Madrid.

LA ÚNICA PRADERA SOSTENIBLE

Artículo publicado en El País por Julio Rodríguez López en el que se analizan las propuestas que últimamente se están escuchando sobre volver a la liberalización del suelo, como forma de solucionar la crisis del sector inmobiliario.

La única pradera sostenible

JULIO RODRÍGUEZ LÓPEZ 14/08/2011

En las últimas semanas ha habido algunas noticias de interés respecto de la política de suelo. En España, los responsables económicos del Partido Popular en el Congreso de los Diputados han vuelto a defender la total liberalización del suelo para frenar la especulación. En Reino Unido, el Gobierno de coalición conservador-liberal ha aprobado un proyecto de ley que sustituye todas las regulaciones previas y estimula a construir donde el mercado lo requiera. También ha destacado la alusión del candidato socialista a las próximas elecciones generales, Alfredo Pérez Rubalcaba, a la necesidad de reforzar los controles para eliminar la corrupción en el urbanismo.

Suelo y vivienda, activos patrimoniales

Según una reciente información (El PP resucita la idea de liberalizar el suelo que el Constitucional vetó, Cinco Días, 5 de julio de 2011) los responsables económicos del PP, Cristóbal Montoro y Álvaro Nadal, han comentado que el Partido Popular, de ganar las elecciones, establecerá una nueva Ley de Suelo estatal. Esta última, junto a las leyes de suelo a implantar en las autonomías en las que gobierna el PP, permitirá que en España todo el suelo sea urbanizable, salvo que esté protegido.

Según dichos responsables, una iniciativa de ese alcance no se ha implantado en ningún sitio, además de que el "boom inmobiliario se originó por el excesivo control del sector público sobre el terreno urbanizable". Con dicha normativa en los años anteriores no se hubiese producido un aumento tan importante de los precios de la vivienda, ni el boom inmobiliario hubiese tenido lugar en España. Los diputados en cuestión admiten que en este momento el cambio de normativa no resulta urgente, "pues el principal problema del sector pasa por deshacerse del exceso de stock".

Las declaraciones de los populares enlazan con la exposición de motivos y con el contenido de la que fue la principal norma urbanística establecida en los tiempos del Gobierno del PP, el Real Decreto Ley 6/1998. La teoría subyacente es que un aumento del suelo urbanizable provoca un descenso del precio del suelo y ello hará que bajen los precios de las viviendas. Según dicha argumentación, los mercados de bienes patrimoniales, como son el suelo y la vivienda, se comportan como los mercados de bienes en general, en los que la mayor oferta hace bajar los precios.

En el caso de los bienes patrimoniales, los aumentos de precios aumentan el deseo de acumularlos, lo que estimula la demanda y desencadena comportamientos especulativos. Además, la renta de situación resulta decisiva en el caso del precio del suelo, donde cada parcela disfruta de un monopolio de ubicación. Existe una tendencia a sobredimensionar el suelo que se califica como urbanizable. Dicho suelo se valora en función de unas expectativas y no tanto como una materia prima precisa para construir (J. M. Naredo y A. Montiel, El modelo inmobiliario español y su culminación en el caso valenciano, Icaria, 2011). Coste de suelo y precio de la vivienda están profundamente interrelacionados, explicando más los segundos a los primeros que lo contrario. Los mercados de suelo y vivienda no son mercados eficientes y su comportamiento real dista mucho del simplismo con el que lo describen los diputados populares.

¿Faltó suelo en la burbuja?

Junto al debate teórico, lo sucedido en España en el último ciclo de la vivienda desmonta buena parte del análisis defensivo de la liberalización del suelo a ultranza como panacea de la política de vivienda. En el periodo de 13 años comprendido entre 1998 y 2010, los Ayuntamientos autorizaron en España la construcción de cerca de 5,5 millones de viviendas, según la estadística de licencias municipales de obras (LMO) del Ministerio de Fomento. A dichas viviendas les correspondió una superficie a edificar de 899.727 miles de metros cuadrados.

Dicha superficie equivale al 0,178% de la superficie total de España (505.990 kilómetros cuadrados). La construcción de una determinada superficie de viviendas suele exigir disponer de suelo urbanizado en una extensión equivalente al doble de la superficie a construir. De haberse mantenido en los 13 años del último ciclo de la vivienda el ritmo de construcción de los 10 primeros años, la superficie total edificada hubiese superado el millón de metros cuadrados, equivalente al 0,21% de la superficie nacional. Lo anterior exigió disponer de unos dos millones de metros cuadrados de suelo urbanizado. El ritmo citado de ocupación del territorio en España ha sido intenso, en especial en la Comunidad de Madrid, seguida a distancia por Valencia y Canarias.

Un ritmo de calificación de suelo urbanizable tan intenso demuestra que no hubo precisamente restricciones al uso del suelo por parte de las administraciones competentes, Ayuntamientos y autonomías. Las normativas autonómicas recogieron el mensaje del texto legal promovido por el Gobierno de Aznar. La efectiva liberalización del suelo producida ha ocasionado un elevado stock de suelo y de viviendas de difícil digestión, una creciente sobreocupación del suelo y unos precios del suelo y de las viviendas muy superiores a lo que el mercado permite absorber. Y esto tiene bastante que ver con la difícil situación presente de la economía española.

A pesar de la evidencia de que la abundancia de suelo calificado de urbanizable y de crédito en condiciones excepcionales fue decisiva para alimentar la burbuja, hay quien rechaza aprender de los errores. En el caso de Reino Unido, según el proyecto de ley del Gobierno de coalición de aquel país, "granjas, bosques, cerros, valles, costas y estuarios estarán a merced del desarrollo sostenible. El desarrollo sostenible es una contradicción y significa desarrollo. La única pradera sostenible es una pradera" (S. Jenkins, This localism bill will sacrifice our countryside to market forces, The Guardian, 23.7.2011).

VERANOS DE ECONOMÍA EN EL RETIRO: VIVIENDA

El Grupo de Trabajo de Economía de Sol celebrará este domingo otro de sus foros temáticos dentro de “Los Veranos de Economía en el Retiro”.

En esta ocasión se abordará el derecho de acceso a una vivienda digna, la necesidad de que deje de ser objeto de especulación y beneficio económico y las propuestas del Grupo de Trabajo de Economía encaminadas a conseguir estos objetivos.

Fecha: Domingo 14 de agosto

Hora: 19:00

Lugar: Palacio de Cristal del parque de El Retiro

EL COMPRADOR DE UN PISO RECUPERA LA SEÑAL AL NO TENER HIPOTECA

El juez condena a un promotor que no dio opción a subrogar su crédito

EP - Logroño - 10/08/2011

El Juzgado de Primera Instancia de Logroño ha condenado a la promotora inmobiliaria Levalta, SA, a devolver a un comprador la entrada de 39.550,01 euros que le dio por una vivienda después de que la entidad financiera a la que acudió le negara la hipoteca. La sentencia obliga a retornar esa cantidad porque la promotora no dio opción al cliente de subrogarse el crédito que tenía con Caja Madrid, cuando esa posibilidad constaba en el contrato.

Según relata el juez, el comprador firmó el 6 de octubre de 2006 un contrato de compraventa de una vivienda, trastero y garaje, con Levalta, SA, en el que se comprometía a pagar 39.550,01 euros como depósito a cuenta antes de firmar la escritura, lo cual cumplió. Ambas partes acordaron que el comprador abonaría 253.374 euros más en la firma de la escritura. En el documento constaba la posibilidad, además, de que el cliente podría subrogarse al crédito que la promotora había suscrito con Caja Madrid.

El cliente finalmente no acudió a la cita con el notario, prevista para el 27 de mayo de 2009, y el promotor decidió demandarlo. Pero según recoge la sentencia, este no acudió porque Caja Madrid le denegó la hipoteca. El juez resuelve el contrato y condena a Levalta, SA, al constatar que "no consta" que esta hiciera las gestiones para "conceder la opción de subrogación", lo cual considera un "palmario incumplimiento de una obligación esencial del contrato" y recuerda que el "elemento financiero" es "necesario e imprescindible" en la "generalidad de los supuestos".

EL MINISTERIO DE FOMENTO LANZA LA PRIMERA TASADORA ONLINE DE ALQUILERES

EROSKI CONSUMER. 6/08/2001

Los inquilinos podrán comprobar que la renta que le solicitan o que paga por su alquiler entra en los márgenes del mercado

La Sociedad Pública de Alquiler (SPA), dependiente del Ministerio de Fomento, ha lanzado el primer servicio de valoración on line de rentas de alquiler de viviendas, a través del cual cualquier propietario interesado en conocer cuál es el precio más competitivo y ajustado al mercado por el que alquilar su vivienda podrá saberlo en cualquiera de las dos páginas web de la SPA: spaviv.es y spalquiler.com. Del mismo modo, todo inquilino podrá averiguar si la renta propuesta por un propietario se ajusta o no al mercado.

"La valoración on line de alquileres busca dotar de mayor transparencia y competitividad al mercado del alquiler porque va a favorecer que arrendador y arrendatario cierren, con el respaldo de una tasación objetiva e imparcial, una renta de alquiler acorde al valor y circunstancias del mercado", defendió la presidenta de la SPA, Nieves Huertas.

La SPA ayuda a propietarios e inquilinos. "A los primeros les permite conocer de forma rápida, fácil y económica, el valor real y actualizado de su vivienda, valor que queda plasmado en un documento que mostrar ante inquilinos interesados. A los segundos les posibilita comprobar que la renta que le solicitan o que paga por su alquiler entra en los márgenes del mercado", explicó Huertas.

La información sobre las rentas de alquiler es tratada por una compleja herramienta informática que elabora un Informe de Valoración de Renta a partir de la comparativa con otras viviendas de la misma zona y similares características publicadas en portales inmobiliarios. El documento resultante, que se descarga en formato pdf, contiene un intervalo de renta de alquiler estimada y recoge además información complementaria como datos y el plano de ubicación de la vivienda objeto de la valoración.

Esta valoración no supone un documento contractual que vincule a las partes, ni sustituye al informe necesario para incluir la vivienda en el programa de gestión integral del alquiler que realiza la SPA y que conlleva la visita de personal cualificado de la Sociedad para la elaboración de un informe más pormenorizado que contemple todas las variables que determinan el precio de un alquiler, precisó la Sociedad Pública de Alquiler. El coste de este servicio es de 15 euros, cuantía que se devuelve en su totalidad si posteriormente el propietario incluye su vivienda en el programa de gestión integral del alquiler de la SPA.

LA BANCA ESPAÑOLA CREA UNA SOCIEDAD INMOBILIARIA PARA ALIGERAR RIESGOS

 

Diversificar. Esa es la estrategia que ha decidido seguir la gran banca para deshacerse de una de sus principales lacras: su riesgo inmobiliario. La Caixa, Bankia y otras tres entidades financieras como Banco Popular, que lo está estudiando, proyectan poner en marcha en septiembre una sociedad en la que agruparán parte de sus activos inmobiliarios para su venta. La firma será gestionada por Aguirre Newman, entidad presidida por Santiago Aguirre (hermano de Esperanza Aguirre).

CINCO DÍAS. Ángeles Gonzalo - 08/08/2011

Uno de los principales lastres de los bancos y cajas de ahorros españoles es su elevado riesgo inmobiliario. Un riesgo que tardará aún varios años en disolverse pese a que desde hace un tiempo todas las entidades financieras han comenzado a desarrollar estrategias con un solo objetivo, reducir el peso del ladrillo en sus balances y en su índice de morosidad.

Las pruebas de solvencia realizadas a la banca europea y publicadas el pasado 15 de julio dieron a conocer la situación de toda la banca española. Al margen de que cuatro cajas y un banco suspendieran las pruebas de estrés, los test aportaron otras conclusiones. Entre ellas destaca que las entidades financieras del país se enfrentan a posibles pérdidas por un importe de 46.703 millones de euros en dos años por sus créditos concedidos a promotores y por los activos adjudicados que se encuentran en sus balances. Eso en el escenario base, es decir, en el más real.

En el escenario adverso esta cifra se dispara a 65.901 millones de euros. Las entidades financieras, y principalmente la gran banca, han puesto todo su empeño en aminorar lo más rápido posible esta lacra, que no hace más que aumentar trimestre tras trimestre la morosidad del sector. La presión del Banco de España también influye.

Ante ello, las principales entidades financieras junto a la consultora PricewaterhouseCoopers (PwC), el banco de inversión Lazard, el destacado despacho de abogados Uría Menéndez y uno de los asesores más influyentes en el sector inmobiliario, Aguirre Newman, han proyectado la creación de una sociedad inmobiliaria en la que sus socios incorporarán parte de sus activos inmobiliarios.

Suelo, viviendas terminadas y en promoción, locales, y otros activos inmobiliarios tendrán cabida en esta sociedad que está a la espera de la autorización del Banco de España para su puesta en marcha. De momento, las entidades que lo integran esperan que el visto bueno del supervisor llegue a principios de septiembre, para ponerse a operar inmediatamente. La institución supervisora, de hecho, ya conoce el proyecto desde sus orígenes hace meses y, en principio es favorable a su creación.

El promotor de esta iniciativa, pionera en España, es Aguirre Newman, que, además, será el encargado de la gestión de la nueva firma en la que inicialmente cada entidad financiera que participe aportará activos inmobiliarios por unos 300 millones de euros. Una vez que comience a andar esta sociedad, y según su funcionamiento, la idea es ampliar la aportación de cada socio.

Inicialmente participarán en ella cinco entidades, entre las que destacan La Caixa y Bankia. Banco Popular también estudia su incorporación, lo mismo que otra caja de ahorros. Varias fuentes aseguran que BBVA también está en el proyecto, aunque el banco dice desconocer esta iniciativa.

El objetivo es que los activos de esta sociedad se coloquen en el mercado, principalmente a fondos de inversión internacionales, de ahí la colaboración del banco de inversión Lazard, que ha inaugurado recientemente una división en España para la gestión de patrimonios. Aguirre Newman, mientras, ha participado en la mayoría de las grandes operaciones inmobiliarias vinculadas al sector financiero español de los últimos años. Y sus principales compradores han sido los fondos de inversión.

Bankia, de hecho, encargó hace meses a Aguirre Newman la venta de una de las torres KIO, uno de los rascacielos más emblemáticos de España.

Otras alternativas

El objetivo de las entidades que integran la nueva sociedad es diversificar sus activos inmobiliarios en diferentes compañías y buscar otras vías más innovadoras de venta. La nueva firma es compatible con las inmobiliarias o bancos malos que poseen La Caixa y Bankia.

 

Las cifras

234 millones de euros son los adjudicados que han entrado en Caixa-Bank desde el 1 de marzo y que se encuentran en Building Center.

4.586 millones de euros acumula Bankia en activos adjudicados y adquiridos.

5 serán las entidades que inicialmente incluyan sus activos inmobiliarios en la firma que quedará bajo la gestión de Aguirre Newman.

 

Una fórmula innovadora en España

Todas las fuentes consultadas conocedoras del nuevo proyecto aseguran que la nueva firma no será una inmobiliaria al uso. Su idea, de hecho, es crear paquetes de unos 300 millones de euros en activos inmobiliarios en diferentes regiones de España -los mismos que cada banco o caja aportará en viviendas, suelo y promociones-, y vender participaciones a fondos de inversión. "Lo que se pretende con esta fórmula es probar nuevas salidas a los activos inmobiliarios existentes en la banca y que están lastrando la cuenta de resultados de estas entidades financieras. Hay que buscar nuevas vías de venta", señala un ejecutivo conocedor del proyecto de Aguirre Newman.

"La idea es crear paquetes de inmuebles de varias entidades y venderlos como está haciendo ahora Aguirre Newman con los inmuebles o las oficinas de los bancos y cajas de ahorros que le contratan", asegura un directivo de una entidad financiera, quien añade que "es similar a un banco malo formado por varias entidades financieras, pero sin licencia de banco". Pese al empeño de la banca por vender sus activos adjudicados el mercado inmobiliario no da muestras de salir de la crisis y se encuentra prácticamente paralizado.

 

La entrada de inmuebles continúa

La entrada de inmuebles adjudicados no para en la banca, y menos en las grandes entidades. La Caixa había cerrado 2010 con un volumen de activos inmobiliarios adjudicados de 4.651 millones de euros. Traspasó esta cartera a Servihabitat XXI, que depende de la caja.

Bankia y su matriz BFA se convirtieron en la mayor inmobiliaria del país tras su creación. Bankia es la unión de siete cajas de ahorros entre las que destaca Caja Madrid y Bancaja. Al cierre de 2010 el grupo que preside Rodrigo Rato contaba con un 11.048 millones de euros de inmuebles adjudicados. De ello, 4.586 millones están ahora en Bankia, la filial que cotiza.

Esta entidad, además de participar en la creación de la nueva sociedad con La Caixa, está en pleno proceso de creación de oficinas especializadas en la venta de activos adjudicados. Para reducir la cartera de créditos hipotecarios e incrementar la venta de inmuebles, ha designado a 900 empleados procedentes de la red de sucursales para llevar a cabo esta difícil tarea. En el último trimestre ha sumado 373 millones de euros en adjudicados. En La Caixa la cifra se reduce a 234 millones. BBVA y Santander también siguen sumando viviendas en sus balances. Las cuatro entidades han incorporado otros 1.500 millones de euros en tres meses.

DUDAS SOBRE LAS LÍNEAS DEL ICO

En la sesión de la Comisión de Vivienda celebrada en el Congreso de los Diputados el pasado 3 de mayo, el Presidente del Instituto de Crédito Oficial (ICO) realizó las siguientes declaraciones:

"Estamos trabajando en una línea de financiación que esperamos también poner en funcionamiento en este ejercicio, donde con la colaboración del Banco Europeo de Inversiones vamos a poner a disposición de las entidades financieras fondos para destinarlos a la vivienda de protección oficial con finalidad de alquiler. Se trata de una ampliación del programa de financiación que nosotros estamos llevando a cabo, de facilitar recursos al resto de entidades financieras para que lleven a cabo las mismas actuaciones, y esperamos que con ello se pueda producir una aceleración en el desarrollo de esta vivienda de protección oficial, insisto, destinada al alquiler.”

No hay duda de que fomentar la vivienda protegida con finalidad de alquiler podría ser una iniciativa interesante. Ahora bien, tengo la sospecha de que esta línea, lejos de perseguir una función social, podría ser una justificación para conceder préstamos a las entidades financieras a un interés muy bajo, ayudándoles a resolver uno de sus principales problemas.

Por eso plantearé estas tres cuestiones:

1. Razones que justifican la puesta a disposición de las entidades financieras de fondos para destinarlos a la vivienda protegida en régimen de alquiler, en lugar de optar por una gestión pública de la vivienda protegida o por aplicar una serie de instrumentos fiscales y legislativos que obliguen a esas entidades a dar salida, en régimen de alquiler, a su actual stock de viviendas.

2. Gasto público derivado de las operaciones financieras que se llevarán a cabo en el marco de esta línea de financiación anunciada por el Presidente del ICO.

3. Competencia del Banco Europeo de Inversiones (BEI) en virtud de la cual se pueden conceder estos préstamos. La finalidad del BEI, según recoge su página web, consiste en pedir prestado dinero en los mercados de capital para prestarlo, a su vez, a un tipo de interés bajo a proyectos destinados a mejorar las infraestructuras, el suministro de energía o las condiciones medioambientales tanto dentro de la UE como en países vecinos o países en desarrollo.

UNA SENTENCIA CONSIDERA "DOMICILIO" LOS CAMPAMENTOS DE LOS INDIGNADOS

LUIS ANSORENA. EL PAÍS. 2.08.2011

Una sentencia del juzgado de instrucción número 8 de Las Palmas considera “domicilio” los campamentos de los indignados y sostiene que el desalojo de uno de ellos en la capital canaria, que se instaló el 15 de mayo, se hizo en unas “condiciones” que “difícilmente” cumplen la ley. El 4 de julio, la policía expulsó a 30 acampados “a una hora intempestiva, sin previo aviso y sin portar la resolución administrativa (necesaria)”, argumenta la juez María Victoria Rosell.

La sentencia estipula que los policías tendrían que haberse presentado con una orden de desahucio porque las “casetas” constituían el “domicilio irregular y provisional, pero domicilio” de los indignados. Los servicios de limpieza tampoco actuaron correctamente al tirar los “enseres” de los acampados, que incluían datos personales “susceptibles de protección constitucional y legal”.

La magistrada juzgaba a Rafael Casanova, estudiante de Ingeniería Informática, por “resistencia y desobediencia” a la autoridad durante el desalojo. La fiscalía pedía para él una multa de 180 euros. La juez, sin embargo, le absolvió el lunes porque “en un estado democrático de derecho no toda orden de un agente debe ser acatada ciegamente en pro del principio de seguridad”.

Un policía nacional había golpeado a Casanova, que pidió al agresor que se identificara para poder así denunciarlo. El agente se negó. El joven solicitó entonces a los jefes del dispositivo de desalojo, uno de la Policía Local y otro de la Nacional, que le dieran el nombre del agente. Ambos se opusieron, según queda probado en la sentencia.

El joven, en su límite de indignación, tomó una foto del supuesto agresor con su teléfono. El policía nacional se enfadó al saberse retratado e intentó quitarle el móvil al estudiante, que se resistió y dijo que solo entregaría el teléfono si el agente se identificaba antes. El policía no quiso hacerlo. “Ayúdenme, me están robando al móvil. ¡Al ladrón!”, gritó para pedir ayuda al resto de los acampados. Casanova acabó detenido. Sin motivo, según argumenta la juez, que recoge en su sentencia que el joven descartó presentar una denuncia al no estar seguro de la identidad del agresor.

La magistrada estipula que Casanova no incumplió la ley cuando “condicionó la entrega de su móvil a la identificación del agente”, “El acusado alega que si le entrega el móvil a alguien sin identificar no le consta que sea policía”, explica la juez; “lo cual resulta un poco absurdo tratándose de un agente uniformado rodeado de un colectivo de funcionarios policiales. Pero sí le asiste la razón al argumentar que necesitaba conocer la identidad del funcionario”.

La juez considera que una orden de un agente, para ser acatada, debe tener "legitimidad". En este caso no la tuvo porque el acusado tenía derecho a tomar imágenes con su móvil. "El derecho y deber de informar no es exclusivo de los periodistas", escribe en la sentencia. "(Y en este caso) se apreciaba la relevancia pública y el interés legítimo en la captación de imágenes del desalojo".  La juez critica también que los policías llevaran ocultos sus números de identificación, tal como pudo comprobar en los vídeos grabados durante el desalojo. Las dos partes tienen de plazo hasta el viernes para apelar la sentencia.